如何在公寓大樓暨社區內建設無障礙設施環境

阿里's 的頭像

圖改造有障礙環境已是全民的運動,不要以為年輕力壯就能安穩無事過一生,不會有礙手礙腳之時或能保平安到終老。老生常談:天有不測風雲;人有旦夕禍福。

身體好好、活動自如是一種福氣。但不是每個人都有份或自我吹噓得來。當今台灣進入高齡化人口(11%)社會及加上身障者人口(4.57%)增長實已逾15.57%的行動不便者人口。

隨著醫療科技的進步,有機健康飲食的發展,及注重養生的生活觀念,使得已開發中國家的人民的年齡愈來愈高齡又長生。但要面對的功課也愈來愈複雜又多

要高齡又長生也得要有健康的身子及自己還能行動走步的能耐,否則只能說:生活沒品質,拖老命罷了!因為種種健康因素之變化,如在生活起居方面得要靠兒孫(看護工)協助行動才能夠活動,要陪伴者照顧才能夠養老,要耳聰目明才能行動自如,要膝關節、髖關節夠健全才能爬樓梯、坐立馬桶。換句話說,沒有健康的身體那也是一種負擔與折騰。

公寓大樓(集合住宅、商辦大樓)是現在的住宅、商辦趨勢,並與每個人的生活息息相關,也是大部分的人「以居家、工作、商店為伍」的空間場域。然您是否發現在您生活的地方卻是處處障礙!您卻無計可施、不知所措?您甘心忍氣吞聲、逆來順受?

少子化、家庭人口少化、人口老化的社會現狀關係,若個人身體一旦弱化又居住於公寓大樓內,加上公共設施(電梯、樓梯、階梯、台階、斜坡、門檻、高低差地面、鋪料材質、門扇、身障停車位等)、設備(扶手、警示燈、視訊字幕、語音系統、點字、導盲磚、昇降機、門鎖等)等空間處處都是有障礙的環境時,這可不是一件小事或當忽視的事;因為他將影響您的生命安全、生活品質、行動自如活行動的空間是處處有障礙,並以為他人會為自己的處境設想周到提供好康的場域,會處處為您著想主動建設無障礙通用住宅供使用,又自我哀怨(被迫接受)承受建築設計者及業主的無知,也不說出需求項目與改善的地方,更不關心社區的大小事物或參與運作管理,那就大錯特錯了。

行動不便者應該參與管理委員會的公共事務活動,並扮演一個好的社區公民,有能力者應成為社區的委員代表,次者亦應當踴躍列席會議表示意見尤其是對於無障礙環境部分提供建言,讓委員們傾聽知道行動不便者所面臨的問題,如此透過民主代議制度型式做成決策執行,共同建立友善社區好厝邊的環境。

如何透過「管理委員會」的正式組織運作與委員參與管理維護力量去發現潛在的環境障礙問題,在這裡提供一些個人的經驗供讀者參考。

第一步驟:可藉由相關專業人員或參加過內政部營建署「公共建築物設置身心障礙者行動與使用之設施及設備勘檢人員培訓講習班的合格人員──建築師、工程技師、身障者…等專業協助勘察檢視居住社區障礙的地方,將障礙點全部拍照片作成紀錄。(如有需求行無礙協會可以提供諮詢服務或人力勘察)

第二步驟:整理障礙問題(項目、地點、問題陳述、改善方式、數量、估價、金額)且分類統計做成報表,並輔以照片呈現狀況,針對問題擬訂修繕計畫(評估分析、施作招標、包商承攬、執行)。
會花多少錢,由誰付錢。先去估價,後討論案,或先討論案,後再估價二者熟先熟後?真難定調。一個案子能不能通過變數很多,有人要先知道會花多少錢再討論,有人會想知道這些工程由誰付錢,有人說案子還沒通過幹麼去估價,正是眾說紛紜。

第三步驟:提修繕計畫案送請管委會會議討論(公寓大廈管理條例重大修繕規定),邀請住戶對話溝通如何施作與相關事項(傾聽住戶贊成方、反對方、觀望方),詢答經費從那裡來,最後形成決策(合法化過程)管委會決議。

管委會將所通過的事項決議案,按照公寓大廈管理條例重大修繕項規定提案提請年度「區分所有權人大會」公決是否接納。按公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

前述同意門檻權數如修『憲法』般的絕對多數支持才行;如果管委會的主委總幹事或秘書沒有動員請託或所有權人交付委託書代理出席會議的話,以第31條條文的超高出席權數規定要通過此案真正是難上青天、讓人卻步,幾乎椽木求魚。

第四步驟:將全案提請區分所有權人大會決議通過定案;再交付管委會執行施作。
依公寓大廈管理條例第11條共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

然公寓大廈管理條例有規定可以從『公共基金』支付,除非社區平時沒有提撥公共基金存錢備用!當然就由全體區分所有權人按持分分攤或均攤,或有人(當事人、使用者付費)願意承受該費用,否則難產矣!甚至於胎死腹中也。
話說區分所有權人或住戶如何分擔費用部分及條例的規定又如何?

按公寓大廈管理條例第10條專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

    民意如何?首先住戶內部的溝通對話是很重要的作為,尤其是主任委員與委員們是否支持改造無障礙設施設備計畫,及注意其他住戶的聲音如贊成或抗拒或局部支持,或無關其個人立即使用就會出現反對的阻力,甚至於負面的懷疑管委會的積極作為是否為了工程利益等索取回扣機會,還有散佈讓人不舒服的話滿天飛,惡言攻擊更不在話下。

案例分享報您知,好事多磨怕遲延。今年三月初我在《麗景社區》推動社區檢視及無障礙設施設備修繕計畫,在社區中看見18個地方要部分改善如加作斜坡、扶手、去除門檻、消防門調整移位讓輪椅可暢行無礙、評估一樓地面到電梯間階梯(七個)擬設計掛壁式升降機(椅)。按前面步驟好不容易在區分所有權人大會公決通過無障礙設施設備修繕計畫十七項授權管委會執行;惟掛壁式升降機(椅)要先行請廠商到現場評估、設計、報價後提報下次大會公決定案;另發會議紀錄給所有權人、住戶及公告程序。

事隔半年後卻殺出程咬金說:當時通過的是要做沒錯。但施作工程項目要先行報價金額後再提下次(耗一年)區分所有權人大會通過定案才行。如此爭辯、折騰當然引起其他支持者的回應,包括對會議紀錄文字內容的確認、完整性記載(逐字稿?摘要稿),何時向管委會提出紀錄內容異議時間等。

管委會用心良苦以預防性的積極作為承擔責任(若有人在社區遭受傷害,依法令主委要負刑事、民事責任),卻難抵部分住戶的歧視心態與不稀罕行為對待、惡意攻擊委員(本會係無給職的志工服務),並串門子串聯其他不知情的新進住戶與冷漠的舊住戶傳播謠言及故意扭曲事實。

還有人嗆說:我用不到。如此短視,如此自私,如此狂言,真讓人氣結。但人會老是事實,再說什麼時候人會成為行動不便者很難說!花無百日紅;人無千日好。管委會委員如此被打擊,您說還有多少委員會願意積極做事情,還有多少人能受得了被抹黑,白白布,染到黑;您說多少人受得了。如此那行動不便者的無障礙環境建設不就去了了了!非也!非也!還是要向前行,因為涉及公共事務本來就相對比較花心力處理,總會有支持者、反對者、冷漠者、觀望者與搭便車者的多方交火情勢。

如何讓行動不便者在居住的社區公寓大樓享有無障礙的設施、設備、空間及人文的接納關懷是公私部門責無旁貸及該有的積極作為,全民更應放在心上有所落實建設,不要以為自己用不到就一路反對到底。

我們總有一天會等到您,不信的話,咱們就試試看吧。

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回應

我是在身心障礙機構服務的義工
最近大樓管理委員會對我們處處刁難,欺負弱勢者
因為我們的機構是位在大廈裡的樓層
所以我想請具有法律專業或是熟悉管委會的專業人士解答我們的疑問
替我們弱勢者討回公道,也是功德一件

1.每日回收的垃圾放在子母車裡,早上會先推下去大樓一樓外面旁邊放著,等到垃圾車收走後會再找工作空檔把子母車推回來,大樓主委卻突然叫我們不准放,說子母車太醜了,他可以這樣做嗎?
2.我們機構是位在樓上,我們之前有做導盲磚以及無障礙平台,大樓主委說想要拆掉不讓我們裝,怕機車會沿著斜坡停到大樓大廳裡,他有這樣的權利嗎?
3.樓層有兩個營業場所未繳過管理費,如果主委未盡催繳責任會如何?
4.大樓現在在這一任主委的要求下替大樓大廳換磁磚,外牆大樓招牌更新,花了這一比前說是有開會同意,但是開會紀錄只有顯示主委,副主委及財委參加,就同意施行,不是大樓其他住戶不參加不是也要寫委託書嗎?這樣有違反規定嗎?哪一條罰多少?
5.大樓關委會未向縣政府登記,如果檢舉會怎樣?
6.一樓特種營業場所幾年前就說大廈地下室停車場全部都是他們的,不讓其他樓層停車,可以這樣嗎?我們有何法律保障?

1.您的問題很大如果可以的話請教貴機構的顧問律師或找有關公寓大廈的書(李永然律師)先看
2.建議貴大樓先行成立管委會運作合法化(貴機構參選做委員服務) 如有成立管委會的需求我可以協助(或找崔媽媽基金會網頁)
3.以上

sylvia's 的頭像

我不是專業人士,但是看起來你們應該可以利用所有人大會的時候提出意見,包括撤換管委會(如果他們不適任)!還有討論這些規則,包括可不可以三個人代表開會就搞一筆錢去換磁磚,那我們如果賣植栽也許也可以說通管委會來添購植栽綠化社區,我的意思是說要巧立名目來滿足私慾都有可能,像我們社區是要招標或至少三家估價,(即使這樣還是有可能圖利特定對象)。像是垃圾子母車禍是斜坡這些都是原來有的,卻要撤除,還是可能影響原來使用對象的不便,一樣可以在大會的時候徵求多數的支持!我曾經在住戶大會的時候爭取斜坡的設立是有通過的,所以有了一次好的經驗,一般人並不會特意為難我們的需求,反而是管委會有時候有一些奇怪的想法,至於機車進入或者地下停車場之類就是需要管委會、警衛去管理的啊,那部分是我們住戶管理費中支出的喔,也就是我們付的錢,當然可以要求他們去盡管理之責,不然換人啊。

不過地下室那個有點複雜,可能要動用法律關係,打官司之類的?看當初或者跟建商或者跟管委會還是部分住戶是怎麼簽約的,至於不繳管理費的部分,我們大樓是會催繳,超過三個月會走法律途徑寄存證信函。

以上個人經驗供參?

希望有一點點幫助,不過最重要的還是要記得我們是住戶、是使用者、是頭家,不要讓自己的權益睡著的最好方法就是積極參與。